Είναι γνωστό ότι για την ανάδειξη ενός συνεδριακού προορισμού είναι απαραίτητες οι υποδομές. Μια από τις απαραίτητες υποδομές που δυστυχώς ακόμα απουσιάζει από την περιοχή της Αθήνας είναι η ύπαρξη μεγάλων συνεδριακών χώρων και δη Μητροπολιτικού Συνεδριακού κέντρου.
Μετά από πολλές προτάσεις οι οποίες διατυπώνονταν στην αγορά και μετά την ανάθεση του έργου του νέου Αεροδρομίου των Αθηνών τέθηκε το ερώτημα από πολλούς ποια θα είναι η χρησιμότητα των χώρων και των εγκαταστάσεων του παλαιού Αεροδρομίου του Ελληνικού. Έπειτα από πολλές διαβουλεύσεις και συζητήσεις χρόνων αποφασίστηκε ένα τμήμα του και ειδικότερα το τμήμα του Ανατολικού αεροσταθμού να μετατραπεί σε συνεδριακό κέντρο διεθνών προδιαγραφών με διεθνή δημόσιο διαγωνισμό, με φορέα διεξαγωγής την “Ελληνικά Τουριστικά Ακίνητα Α.Ε”, στο εξής ΕΤΑ. Το Συγκρότημα θα αποτελέσει μέρος του Μητροπολιτικού Πάρκου Ελληνικού που θα διαμορφωθεί στο σύνολο της έκτασης του Παλαιού Αεροδρομίου.
Στην ΕΤΑ παραχωρήθηκε η εκμετάλλευση της έκτασης 170 στρεμμάτων του πρώην Ανατολικού Αεροσταθμού στο Ελληνικό με βάση το Ν.2941/2001. Η έκταση περιλαμβάνει τα κτίρια αφίξεων, αναχωρήσεων, charters, συνολικής έκτασης 36.000 τ.μ, καθώς επίσης και το τελωνείο συνολικής έκτασης 10.000 τ.μ.. Με απόφαση του Οργανισμού Ρυθμιστικού Σχεδίου Αθήνας (ΟΡΣΑ) τον Νοέμβριο του 2001 οριοθετήθηκε η έκταση για την ανάπτυξη του “Συνεδριακού Κέντρου Ελληνικού”.
Η ΕΤΑ ιδρύθηκε με πρωτοβουλία του Υπουργείου Ανάπτυξης το 1998 με την επωνυμία “Ανώνυμος Εταιρεία Αξιοποίησης Ακίνητης Περιουσίας ΕΟΤ”. Τον Αύγουστο του 2000 μετονομάσθηκε σε “Ελληνικά Τουριστικά Ακίνητα Α.Ε” (ΕΤΑ). Σκοπός της ΕΤΑ είναι η διοίκηση και εκμετάλλευση της περιουσίας και των επιχειρηματικών μονάδων του ΕΟΤ. Το χαρτοφυλάκιο της ΕΤΑ περιλαμβάνει σήμερα περισσότερες από 300 ιδιοκτησίες σε όλη την Ελληνική Επικράτεια με περισσότερες από 40 επιχειρήσεις και σημαντικό αριθμό εκμεταλλεύσεων.
Ο ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΣ ΤΟΥ ΔΙΑΓΩΝΙΣΜΟΥ
Άμεση προτεραιότητα της ΕΤΑ ήταν η εξεύρεση στρατηγικού επενδυτή ο οποίος θα αναλάβει την ανάπτυξη και εκμετάλλευση του Συνεδριακού Κέντρου στο Ελληνικό.
Ο Στρατηγικός Επενδυτής που θα προκρινόταν από το Διαγωνισμό θα πρότεινε το Σχέδιο Ανάπτυξης του Συνεδριακού Κέντρου. Για τον σκοπό αυτό θα συσταθεί από κοινού μαζί με την ΕΤΑ Ανώνυμη Εταιρεία αποκλειστικού σκοπού (ΑΕΑΣ), με διάρκεια ζωής 50 έτη κατ΄ εφαρμογή των διατάξεων των νόμων 2919/2001 και 2837/2000 και κ.ν 2190/1920.
Ο διαγωνισμός είναι δυο φάσεων και κατοχυρώνεται με τη διαδικασία της διαπραγμάτευσης ύστερα από προεπιλογή Αναδόχου.
Στην Α΄ φάση υποβάλλεται εκδήλωση δεσμευτικού ενδιαφέροντος με Αρχικές Τεχνικές Προσφορές όπου περιλαμβάνεται Σχέδιο Αξιοποίησης και Σχέδιο Ανάπτυξης καθώς και ενδεικτικό σχέδιο χρηματοδότησης. Επίσης κατατίθεται εγγυητική επιστολή συμμετοχής ενός έτους συνολικού ύψους ίσου με 10 εκατομμύρια Ευρώ. Επιλέγονται ως και τέσσερα επιχειρηματικά σχήματα τα οποία ανταποκρίνονται στο σύνολο των κριτηρίων προεπιλογής, τα οποία είναι απαραίτητα για τη συμμετοχή στη Β΄ Φάση, και συγκεντρώνουν βαθμολογία στις αρχικές Τεχνικές Προσφορές τουλάχιστον ίση με 80/100 των κριτηρίων αξιολόγησης που περιγράφονται στη Διακήρυξη.
Στη B΄ Φάση υποβάλλονται οι τελικές προσφορές, επιλέγεται ο Ανάδοχος και γίνεται η τελική διαπραγμάτευση και κατοχύρωση του διαγωνισμού με την υπογραφή της Σύμβασης Μετόχων
Τα κριτήρια προεπιλογής (on-off) που αν δεν τηρείται ένα από αυτά αποκλείεται ο κάθε υποψήφιος από την περαιτέρω διαδικασία του διαγωνισμού, είναι τα εξής:
I. εμπειρία στην ανάπτυξη εγκαταστάσεων ειδικής τουριστικής υποδομής κατά την τελευταία πενταετία, και γενικότερα στην ανάπτυξη κτηματικής περιουσίας,
II. εμπειρία στην λειτουργία Συνεδριακών Κέντρων ή στην οργάνωση σημαντικού αριθμού συνεδρίων για τρία συνεχόμενα έτη τουλάχιστον κατά την τελευταία πενταετία,
III. καθαρή θέση της εταιρείας ή σταθμισμένη καθαρή θέση του Επιχειρηματικού Σχήματος, σύμφωνα με τους ελεγμένους ισολογισμούς της τελευταίας οικονομικής χρήσης μεγαλύτερη των 50.000.000 .
IV. λόγος ιδίων προς συνολικά απασχολούμενα κεφάλαια της εταιρείας ή μεσοσταθμισμένος λόγος ιδίων προς συνολικά απασχολούμενα κεφάλαια του Επιχειρηματικού Σχήματος μεγαλύτερος ή ίσο του 0,35.
V. μεσοσταθμισμένος λόγος κερδών προ φόρων, τόκων και αποσβέσεων (EBITDA) προς χρεωστικούς τόκους και συναφή έξοδα (TOTAL NET INTEREST) μεγαλύτερο του 2,8 κατά τις τρεις τελευταίες χρήσεις.
VI. συμβατότητα ενδεικτικού Σχεδίου Ανάπτυξης με τις κατευθύνσεις που παρέχονται στην Διακήρυξη , την ισχύουσα νομοθεσία, τους προτεινόμενους όρους δόμησης και το εν γένει θεσμικό πλαίσιο.
Όσο αναφορά στο Σχέδιο Ανάπτυξης πρέπει να είναι σύμφωνο με την ισχύουσα νομοθεσία και αξιολογείται με τα κριτήρια αξιολόγησης που περιγράφονται στη Διακήρυξη
Ο Ανάδοχος θα αποκτήσει έναντι χρηματικού τιμήματος μετοχές της Ανώνυμης Εταιρείας Αποκλειστικού Σκοπού (ΑΕΑΣ), που θα ιδρυθεί και η ΕΤΑ θα εισφέρει:
Α) την χρήση και εκμετάλλευση των κτιρίων αφίξεων, αναχωρήσεων, charters και του τελωνείου με όλο τον πάγιο εξοπλισμό
Β) την χρήση και εκμετάλλευση του περιβάλλοντα των κτιρίων χώρου στα όρια της συνολικής έκτασης των 170 στρεμμάτων, που παραχωρήθηκαν στην ΕΤΑ, και
Γ) την χρήση του υπαίθριου χώρου στάθμευσης του πρώην Ανατολικού Αεροσταθμού.
Το ποσοστό συμμετοχής του Ανάδοχου και της ΕΤΑ στην ΑΕΑΣ αποτελεί ένα από τα αντικείμενα του διαγωνισμού μαζί με το επιχειρηματικό σχέδιο, το τεχνικό σχέδιο, τα ίδια ιδιωτικά κεφάλαια που θα εισέρθουν, καθώς και το συνολικό ύψος της επένδυσης
Η πεμπτουσία της υπόθεσης της Ανάθεσης είναι ότι η ΕΤΑ δε θέτει συγκεκριμένους όρους και προϋποθέσεις στην κατασκευή και έτσι δεν περιορίζει τους ενδιαφερόμενους σε συγκεκριμένα σχέδια δίνοντας τους τη δυνατότητα να σχεδιάσουν κάτι ελεύθερα και όχι κάτι που να πρέπει να προσαρμοστεί σε ένα συγκεκριμένο μοντέλο. Ένας όρος είναι η ειδική μέριμνα για το βόρειο κτίριο του Ανατολικού αεροσταθμού που αποτελεί δημιούργημα εξαιρετικής αρχιτεκτονικής ποιότητας σχεδιασμένο από τον διεθνούς φήμης αρχιτέκτονα Eero Saarinen. Η διατήρηση του θεωρείται απαραίτητη και αποτελεί σημαντικό εστιακό σημείο γύρω από το οποίο θα μπορούσε να αναπτυχθεί ένα Συνεδριακό Κέντρο διεθνούς εμβέλειας όπως αυτά του εξωτερικού που είναι διάσημα για την αρχιτεκτονική τους.
ΙΣΤΟΡΙΚΟ ΤΟΥ ΔΙΑΓΩΝΙΣΜΟΥ
Η πορεία ξεκινάει με την δια νόμου ανάθεση στην ΕΤΑ της διαχείρισης της συγκεκριμένης έκτασης και των κτιρίων στον Ανατολικό Αεροσταθμό Ελληνικού για την δημιουργία του Μητροπολιτικού Συνεδριακού και Εκθεσιακού Κέντρου.
Εν συνεχεία ορίζεται ομάδα εξειδικευμένων Συμβούλων υπό την εταιρεία ΚΑΝΤΟΡ από την Διυπουργική Επιτροπή Αποκρατικοποιήσεων και έπειτα από διαβουλεύσεις διαμορφώνονται τα τεύχη της Α΄ Φάσης του διαγωνισμού.
Αρκετά ήταν τα επιχειρηματικά σχήματα και οι εταιρείες οι οποίες ζήτησαν και παρέλαβαν τα τεύχη του διαγωνισμού(Διακήρυξη και Ενημερωτικό δελτίο) που δημοσιεύτηκαν τον Απρίλιο του 2002 αποκτώντας παράλληλα πρόσβαση σε ένα Γραφείο Δεδομένων (data room) το οποίο μπορούσαν να χρησιμοποιούν για τη συλλογή πρόσθετων πληροφοριών από πληθώρα μελετών που έχουν γίνει για λογαριασμό της ΕΤΑ και αφορούν το project ώστε να υποβάλουν τις προσφορές τους.
Έπειτα από παρατάσεις που ζήτησε η Αγορά η υποβολή των αρχικών προσφορών των επιχειρηματικών σχημάτων έγινε τον Ιούλιο του 2002.
Τα 4 επιχειρηματικά σχήματα που υπέβαλαν τελικά προσφορές ήταν τα ακόλουθα:
1. ΒΙΟΤΕΡ Α.Ε., ΕΔΡΑΣΗ Χ.ΨΑΛΛΙΔΑΣ Α.Τ.Ε. με Εξειδικευμένους Συμβούλους τη SEXTANT – NEC GROUP
2. LAMDA DEVELOPMENT, ΕΡΜΗΣ ΕΠ.ΑΚΙΝ. Α.Ε., J&P-ΑΒΑΞ Α.Τ.Ε. με Εξειδικευμένους Συμβούλους τη GENERALE LOCATION
3. ΤΕΧΝΙΚΗ ΟΛΥΜΠΙΑΚΗ Α.Ε. με Εξειδικευμένους Συμβούλους τους EUREXPO Δραστηριότητες Εκθέσεων και Συνεδρίων Α.Ε., OVE ARUP PLC και RETECO (Παύλος Νινιός και Συνεργάτες)
4. ΔΙΕΚΑΤ, ΘΗΤΑ ΙΝΤΕΡΚΑΤ Α.Ε. με Εξειδικευμένους Συμβούλους τους
CYBARCO LTD, ΣΥΜΕΩΝ ΤΣΟΜΩΚΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΣ ΣΧΕΣΕΙΣ Α.Ε.,
TRIAENA TOURS & CONGRESS S.A., a.a. associates ARCHITECTS & ENGINEERS Στέλιος Αγιοστρατίτης και Συνεργάτες Αρχιμηχανικοί Ε.Π.Ε., GRANT THORTON Consultants S.A και Τράπεζα Πειραιώς
Με απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου της ΕΤΑ Α.Ε το Σεπτέμβριο του 2002 κρίθηκαν κατάλληλα και τα 4 επιχειρηματικά σχήματα.
Αρχίζει έτσι η διαδικασία διαμόρφωσης των τευχών της Β΄ Φάσης του διαγωνισμού από την ΕΤΑ και τους εξειδικευμένους συμβούλους στο χρονικό διάστημα Σεπτεμβρίου-Νοεμβρίου. Τα τεύχη αυτά (Συμπληρωματική Διακήρυξη, Ενημερωτικό Δελτίο καθώς και Σύμβαση Συνεργασίας) περιέχουν τα κριτήρια αξιολόγησης για τις τελικές Τεχνικές και Οικονομικές Προσφορές στα πλαίσια μιας διαφανούς διαδικασίας διαβουλεύσεων με τα προεπιλεγμένα επιχειρηματικά σχήματα.
Ταυτόχρονα με απόφαση του ΟΡΣΑ καθορίζονται οι χρήσεις γης, οι όροι και περιορισμοί δόμησης. Προβλέπονται χρήσεις για: ξενοδοχείο (έως 80 κλίνες), εμπορικά καταστήματα, μικρής κλίμακας, εστιατόρια, αναψυκτήρια, εν γένει πολιτιστικές λειτουργίες και για συνεδριακό και εκθεσιακό Κέντρο. Τα εμπορικά καταστήματα τα αναψυκτήρια και τα εστιατόρια δεν πρέπει να υπερβαίνουν τα 5.000 τ.μ. και οι εκθεσιακοί χώροι τα 20.000 τ.μ.
Το Δεκέμβριο δημοσιεύονται τα τεύχη της Β΄Φάσεως. στις αρχές Ιανουαρίου 2003 αποσύρει το ενδιαφέρον της το σχήμα της ΔΙΕΚΑΤ, ΘΗΤΑ ΙΝΤΕΡΚΑΤ Α.Ε.
Οι τελικές Τεχνικές και Οικονομικές Προσφορές υποβλήθηκαν στις αρχές Φεβρουαρίου του 2003 από τα εναπομείναντα 3 σχήματα.
Η Τεχνική Βαθμολογία η οποία ανακοινώθηκε στις 28/2/03 κατέτασσε τα επιχειρηματικά σχήματα στην εξής σειρά βάσει :
1. ΤΕΧΝΙΚΗ ΟΛΥΜΠΙΑΚΗ Α.Ε.
2. LAMDA DEVELOPMENT – ΕΡΜΗΣ – J&P ABAΞ
3. ΒΙΟΤΕΡ Α.Ε. – ΕΔΡΑΣH -X. ΨΑΛΙΔΑΣ A.T.E.
Την ίδια ημέρα ανοίχθηκαν και οι Οικονομικές Προσφορές.
Μετά από εξέταση όλων των παραγόντων, οικονομικών και τεχνικών, έγινε η επιλογή του τελικού αναδόχου. Επικρατέστερος επενδυτής αναδείχθηκε η ΤΕΧΝΙΚΗ ΟΛΥΜΠΙΑΚΗ Α.Ε. αφού είχε συγκεντρώσει και την καλύτερη Τεχνική βαθμολογία και πρότεινε και την καλύτερη οικονομική προσφορά που προβλέπει επένδυση ύψους 70 εκατ. Ευρώ με εισφορά ιδίων κεφαλαίων 24,5 εκατ. Ευρώ και ποσοστό συμμετοχής της Ε.Τ.Α. στο 37,5%.
Η διακήρυξη του διαγωνισμού προέβλεπε και διαδικασία διαπραγματεύσεων με τον επικρατέστερο επενδυτή. Η διαδικασία αυτή κατέληξε με τη βελτίωση του ύψους της επένδυσης από 70 σε 87,6 εκατ. Ευρώ.
Με απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου της ΕΤΑ Α.Ε το αποτέλεσμα του Διαγωνισμού για την Ανάπτυξη και Λειτουργία του Συνεδριακού και Εκθεσιακού Κέντρου Ελληνικού κατακυρώθηκε στην ΤΕΧΝΙΚΗ ΟΛΥΜΠΙΑΚΗ Α.Ε
Η απόφαση αυτή υποβλήθηκε προς την Διυπουργική Επιτροπή Αποκρατικοποιήσεων η οποία και είναι αρμόδια για την τελική έγκριση ώστε να υπογραφεί η Σύμβαση Μετόχων, να συσταθεί η ΑΕΑΣ , να ξεκινήσουν οι μελέτες και η έκδοση αδειών. Έτσι θα ξεκινήσουν τα έργα για την υλοποίηση αυτού του κοινού χρόνιου αιτήματος όλων των παραγόντων της Συνεδριακής Αγοράς προσθέτοντας ένα σημαντικό “βέλος” στη φαρέτρα της Αθήνας ως Συνεδριακού Προορισμού Παγκοσμίας εμβέλειας.
ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΟ ΣΧΕΔΙΟ
Αξίζει να αναφερθούμε στο σχέδιο της Αναδόχου Εταιρείας που επιλέχθηκε.
Η κεντρική αίθουσα(auditorium) προβλέπετε να είναι χωρητικότητας 1.800 θέσεων πλήρως εξοπλισμένων με οπτικοακουστικά συστήματα. Χρησιμοποιώντας σε συνένωση και τις βοηθητικές αίθουσες η συνολική χωρητικότητα του Συνεδριακού Κέντρου Ελληνικού θα ανέρχεται σε 6.000 θέσεις ένα μέγεθος που θεωρείται ιδανικό κατά μέσο όρο για το μέγεθος των συνεδρίων που αιτούνται οι πελάτες στους Έλληνες οργανωτές συνεδρίων. Το μέγεθος των εκθεσιακών χώρων που προβλέπει το σχέδιο της ΤΕΧΝΙΚΗΣ ΟΛΥΜΠΙΑΚΗΣ ανέρχεται στα 18.800 τ.μ . Αξίζει να σημειωθεί ότι παρότι δεν έχει ακόμα ξεκινήσει η διαμόρφωση του χώρου ως συνεδριακού και εκθεσιακού Κέντρου ήδη ο χώρος του Ανατολικού Αεροσταθμού χρησιμοποιείται ως Εκθεσιακό Κέντρο. Είναι βέβαια γενικά παραδεχτό ό,τι σε όλα τα αντίστοιχα Συνεδριακά Κέντρα του Εξωτερικού το μεγαλύτερο μέρος των εσόδων τους προέρχονται από την διοργάνωση εκθέσεων και όχι τόσο από τη διοργάνωση συνεδρίων. Έτσι μπορούμε να κατανοήσουμε την σπουδαιότητα του μεγέθους των εκθεσιακών χώρων σε τέτοια συγκροτήματα ως προς την οικονομική βιωσιμότητα τους.
Ένα πολύ σημαντικό σημείο στο σχεδιασμό του έργου είναι και η πιθανότητα πρόσβασης με τροχιόδρομο(τραμ) αλλά και του μητροπολιτικού σιδηρόδρομου με την επέκταση της γραμμής 2 από Δάφνη προς Γλυφάδα που ανακοινώθηκε πρόσφατα από την ΑΤΤΙΚΟ ΜΕΤΡΟ Α.Ε και θα αυξήσει στο μέγιστο το βαθμό προσβασιμότητας στο Κέντρο παράγοντας που συντελεί στην μεγαλύτερη επιτυχία του project.
Ας ελπίσουμε ότι το θέμα θα κλείσει το συντομότερο έτσι ώστε να αρχίσει η τελική διαμόρφωση του Κέντρου και να δοθεί προς χρήση σημαντικό μέρος του το ταχύτερο δυνατόν. Η συγκεκριμένη χρονική στιγμή ακριβώς μετά τους Αγώνες αναμένεται να είναι η αφετηρία απογείωσης της Αθήνας ως Συνεδριακού Προορισμού.
Η ιδανικότερη στιγμή για την Αθήνα ώστε να υποδεχθεί μια τόσο σημαντική υποδομή όπως ένα Συνεδριακό Κέντρο που θα έπρεπε να υπήρχε από καιρό, είναι αυτή ακριβώς.
Αν συντονιστούμε όλοι, κράτος και Ιδιώτες, ίσως το παράδειγμα της συνεδριακής οντότητας της Βαρκελώνης(σε μικρότερο βαθμό βεβαίως) που αμέσως μετά τους Αγώνες της γνώρισε τεράστια άνθηση, μπορεί να επαναληφθεί προς όφελος όλων.
(*) Ο Αλέξανδρος Φαν είναι φοιτητής με μελέτη πάνω στο Συνεδριακό Τουρισμό (με συνεργάτη τον Ηρακλή Μπουζιώτη) και επαγγελματίας στο χώρο του Τουρισμού.
Ιανουάριος 2004
